一、什么是三产房？
三产房：简单来说就是建设在三产用地上的房地产，它可以是：1、综合商业楼；2、大型农贸市场或建材市场；3、最多的就是以住宅+商业楼的形式出现。
三产用地：说到三产房，就不能不说到三产用地。所谓三产用地就是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。它位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。
二、购买三产房的存在风险有哪些？
1、三产房无法办理不动产权证书。三产用地的土地性质为集体所有，决定了其无法办理不动产权证书，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
2、房地产存在被强制拆除的风险。因为村集体缺乏房地产开放的经验及资金，现有普遍的做法是村集体出土地，由第三方公司负责筹集资金及开发。这里三产用地由于不符合国家关于房地产金融政策，是无法从银行等正常途径进行融资，因此只能选择一些融资成本比较高的社会资本。这就导致了房地产开发公司普遍存在不按照规划施工建设，私自加建等情况。执法部门清理整顿时将会对房地产不按规划建设的部分进行拆除。
3、三产房项目存在烂尾风险。房地产开发具有开发周期长、资金大的特点，外加此类三产房开发商规模小，无法有效抵御市场风险，开发过程中缺乏综合的风险评估。其变现模式均是通过简单的向市场进行招商的形式变相进行销售房产，回笼资金。在遭遇市场行情下行时，容易出现资金链断裂的情况，最终导致房地产项目烂尾。
4、房价上涨，出卖人存在毁约的风险。从目前已有的案例来看，法院会支持其合同无效请求，返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔偿损失的请求。
5、无法落户，小孩无法享有学区政策。购买“三产房”仅享有房屋使用权，无产权。无法凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书。
三、如何鉴别是不是三产房？
1、看外观。三产房一般都是写明：招商中心或是接待中心。而正规商品房写的是营销中心。
2、看资质。商品房须具备五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；三产房只有四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。三产房比商品房少了一个商品房销售（预售）许可证。
3、看购房合同。三产房的销售方与购房者签订的是《合作建房合同》或《合作建房协议》。无法在房管局备案，也不能办理银行贷款。
4、看土地性质：商品房的土地性质是国有土地，转让模式为出让；三产房的土地性质是集体土地，转让模式为划拨。
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